Targetem każdego korpoludka jest stać się właścicielem nowego mieszkania, a to w dużym mieście może kosztować krocie. Najczęściej nie tylko pochłania oszczędności, ale wiąże się też z zaciągnięciem wieloletniego kredytu hipotecznego.

Kupno mieszkania od dewelopera, zazwyczaj odbywa się jeszcze na etapie uzyskania pozwolenia na budowę lub w trakcie realizacji inwestycji. Trzeba się więc liczyć z faktem, że z różnych przyczyn może dojść do nieprzewidywalnych opóźnień ze strony dewelopera. Warto więc przy podpisywaniu umowy deweloperskiej przygotować się na przesunięcia czasowe, aby ułatwić sobie dochodzenie zwrotu pieniędzy, które będą mogły pokryć nasze straty związane z przedłużaniem się ustalonych terminów. Wyobraźmy sobie sytuację, kiedy deweloper w konkretnym terminie nie przekaże nam mieszkania do wykończenia, a my, jako przyszli właściciele, zamówiliśmy ekipy remontowe, zapłaciliśmy im zadatki, płacimy odsetki od kredytu, dodatkowe ubezpieczenie i jeszcze musimy przedłużyć umowę najmu tymczasowego mieszkania. Wszystko to generuje dodatkowe, często nieprzewidywalne koszty.

Pierwszy krok
Przed podpisaniem umowy deweloperskiej należy sprawdzić czy są w niej wpisane kary umowne w przypadku opóźnień dewelopera np. w zakończeniu budowy, w przekazaniu kluczy do mieszkania czy przeniesienia własności. Takie kary uproszczą uzyskanie pieniędzy na poczet odszkodowania za straty związane z opóźnieniami. Warto również dopilnować dopisania w umowie, że gdyby dane kary nie pokryły w całości strat, to możemy na zasadach ogólnych dochodzić odszkodowania. W końcu to nie z naszej winy, tylko dewelopera, ponieśliśmy szkodę.

Drugi krok
Już na dalszym etapie musimy pamiętać, że w chwili odbioru mieszkania, czyli tak zwanego „przekazania kluczy”, należy sprawdzić przede wszystkim faktyczną powierzchnię mieszkania. W umowie deweloperskiej podany metraż jest liczony z projektu, ale czy później w rzeczywistości jest taki sam? Powinniśmy to sprawdzić, żeby nie okazało się, że zapłaciliśmy za więcej metrów niż jest w rzeczywistości. Ma to znaczenie dla wyliczenia ceny i daje możliwość żądania zwrotu jej części od dewelopera.

Odpowiedzialność za wady
Warto pamiętać, że deweloper za wady lokalu odpowiada z tytułu rękojmi przez 5 lat od dnia kiedy przekazał nam mieszkanie. Jeśli po kilku miesiącach czy latach pojawią się wady (np. pękną ściany), należy zgłosić uszkodzenie do dewelopera, który ma obowiązek je usunąć. Takich zgłoszeń dokonuje się w formie pisemnej, mailowo albo listownie, zależnie od tego, jak wygląda komunikacja z deweloperem.
W takiej sytuacji deweloper jest zobowiązany w ciągu 30 dni usunąć zgłoszoną wadę lub wskazać inny termin. Trzeba też dopilnować, aby deweloper usuwał wady terminowo – czasem zdarza się tak, że pozytywne relacje z deweloperem kończą się w momencie podpisania końcowej umowy, a w razie dalszych problemów jesteśmy zdani na siebie.

Prześwietl dewelopera
Oczywiście przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania warto zorientować się, jakie opinie krążą w Internecie na temat danego dewelopera, jak wygląda z nim kontakt już po zakończeniu sprzedaży. W dobie Internetu, portali społecznościowych, na których ludzie wymieniają się opiniami i doświadczeniami, można uzyskać wiele istotnych informacji.
Warto sprawdzić także czy deweloper zaciągnął kredyt, który jest wpisany do hipoteki w księdze wieczystej działki, na której buduje blok. To nie powinno nas martwić, ponieważ zdarza się to bardzo często, ale oczywiście takie dokumenty należy wziąć od dewelopera, ponieważ będą niezbędne przy zabezpieczeniu naszych interesów w procesie przepisania hipoteki od dewelopera.

Ważne
Pieniędzy, które płacimy za mieszkanie, nie przelewa się bezpośrednio na konto dewelopera, ale na specjalny rachunek powierniczy w banku, który jest założony dla kupującego i przypisany do konkretnego mieszkania. Bank pilnuje postępu budowy dewelopera i częściowo uwalnia mu środki, co chroni przed ewentualnym nieuczciwym deweloperem, który wraz przyjęciem pieniędzy przestał realizować inwestycję.

Pamiętaj – masz prawo
Niezależnie od przeprowadzonego „białego wywiadu” na temat dewelopera, należy pamiętać, że przed podpisaniem umowy deweloperskiej mamy ustawowe prawo do zapoznania się z takimi dokumentami jak: pozwolenie na budowę, odpis z księgi wieczystej, odpis z rejestru przedsiębiorców, projektu architektonicznego budynku czy sprawozdania finansowego dewelopera za ostatnie 2 lata.
Obowiązkowym dokumentem, jaki musi przekazać deweloper, jest prospekt informacyjny, wyglądający jak tabelka z zestawieniem informacji na temat dewelopera, na temat budowy bloku. Powinna się tam też znaleźć informacja o tym, jakie budynki mogą być budowane na sąsiednich działkach i jakie są planowane inwestycje publiczne w promieniu 1 km. Warto wiedzieć co powstanie w okolicy, żeby się nie okazało, że obok wymarzonego mieszkania, z pięknego salonu niebawem będziemy mieć widok na cmentarz czy wysypisko śmieci.

#Adrianna Przewoźny-Paciorek,

#Michał Czpak
Kancelaria Prawna Prawnikbiz, www.prawnikbiz.pl

Podstawa prawna
art. 22 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, (Dz. U. z 2017 r. poz.1468)
art. Kodeksu cywilnego