Wydarzenia ostatnich miesięcy sprawiły, że pojawiło się wiele głosów wieszczących śmierć biur i koniec organizacji pracy, jaką znamy. W tym kontekście Służewiec, będąc największą dzielnicą biurową w Polsce, wydawał się na straconej pozycji. Dużo większy poziom niewynajętej powierzchni, w porównaniu z innymi dzielnicami Warszawy, wiek budynków, wreszcie problemy wizerunkowe sprawiły, że mało kto chciał na niego postawić. Tymczasem jest przynajmniej pięć powodów, dla których obecny kryzys może być dla tej części Mokotowa szansą na powrót do pierwszej ligi.

Więcej za mniej, czyli przewaga niskich cen

Pandemia skłoniła większość właścicieli firm i tych, którzy wynajmują biura i za nie płacą, do zweryfikowania swoich potrzeb. Część dużych graczy zdecydowała się na podnajem powierzchni swoim partnerom biznesowym, część renegocjowała wielkość wynajmowanej powierzchni przy podpisywaniu umowy i przeprowadzce. Jest to jak najbardziej uzasadnione podejście, jeśli weźmiemy pod uwagę, że w biurach po wakacjach wciąż pracuje około 30% zatrudnionych. Większość firm prowadzi w jakiejś formie pracę rotacyjną, a część dała pracownikom możliwość pracy zdalnej nawet do końca roku. Według danych po pandemii do biur nie wróciło 1,2 miliona pracowników!

Nie znaczy to jednak, że na fali zmian trzeba zmniejszać wynajmowane powierzchnie. Po pierwsze pracownicy do biur wrócą. Nie dzieje się to natychmiastowo, bo praca zdalna ma swoje zalety. Przed pandemią chęć takiej formy pracy deklarowało 79% badanych, nie dziwi więc, że korzystają z takiej możliwości, skoro jest ku temu okazja. Niemniej coraz więcej firm dostrzega wady w funkcjonowaniu zespołów zdalnych. Problemy w komunikacji, spadek zaangażowania pracowników, rozpad więzi społecznych czy wreszcie prozaiczny brak dostępu do biurowej infrastruktury – to powody, dla których coraz częściej mówi się o wprowadzeniu obowiązku pracy w biurze przynajmniej dwa-trzy dni w tygodniu.

Bezpieczeństwo i więcej przestrzeni

Drugim elementem za tym, by nie zmniejszać wynajmowanej powierzchni, jest bezpieczeństwo. Zachowanie odległości nie jest możliwe w ciasnych, zatłoczonych biurach, więc warto przy aranżowaniu przestrzeni nie patrzeć tylko przez pryzmat arkusza kalkulacyjnego, ale i wygody pracowników. Przestrzenie wspólne, takie jak kuchnie, pokoje do wypoczynku czy kafeterie, nie tylko pozwalają na wymianę informacji pomiędzy pracownikami i zwiększają ich kreatywność, ale także wpływają na morale zespołu. Nie warto więc za wszelką cenę zmniejszać wynajmowanej powierzchni, by zmieścić jak największą liczbę pracowników. Pod tym względem Służewiec wygrywa z innymi dzielnicami biurowymi: za tę samą cenę najmu można mieć 20–30% więcej powierzchni do wykorzystania.

Biura szyte na wymiar

Spojrzenie na biuro jako przestrzeń pracy ewoluowało w ciągu kilku lat w bardzo dużym stopniu. To nie tylko lokal, który należy podzielić ściankami działowymi, umeblować i wtłoczyć do niego pracowników. To miejsce, które ma być tak zaprojektowane, by maksymalizować efektywność zespołu, zapewnić poczucie komfortu, a przy okazji działać pobudzająco na kreatywność. Nie bez przyczyny w biurach pojawiły się kolorowe kanapy czy poduszki, na których można pracować, jednocześnie dając kręgosłupowi odpocząć.

Firmy badają potrzeby pracowników

Firmy coraz częściej idą dużo dalej, by sprawić, że biuro zacznie się kojarzyć pozytywnie. Na Służewcu zobaczymy więc w biurach pokoje do zabaw dla dzieci, zjeżdżalnię, pokoje przygotowane do ucięcia sobie drzemki czy kolorowe neony. Wszystko po to, by pracownicy chcieli przebywać w wynajmowanym miejscu. Każda firma ma jednak indywidualne potrzeby i powinna zastanowić się nad tym, czego tak naprawdę potrzebuje, bo wstawianie stołów do piłkarzyków, na których nikt nie chce grać, tylko dlatego, że stało się to modne, nie ma sensu.

Są firmy, które specjalizują się w badaniu naszych potrzeb, np.:

  • określają optymalne ciągi komunikacyjne przez szacowanie, ile powierzchni potrzebuje dany dział,
  • kalibrują wentylację w taki sposób, by nie powodowała konfliktów i zaklejania nawiewów.

Warto więc poznać własne potrzeby, przedyskutować je z zespołem i na tej podstawie podejmować decyzje o wyglądzie naszego nowego lub przearanżowanego biura. Może się okazać, że nawet zwykła zmiana konfiguracji miejsc, na których siedzą poszczególni członkowie zespołu, może znacznie zwiększyć poziom zadowolenia i wydajność pracy.

Służewiec i na tym polu ma przewagę nad wieloma innymi dzielnicami. Po pierwsze niższe ceny najmu oznaczają, że zaoszczędzone pieniądze można wydać na optymalną, a nie budżetową aranżację biura. Po drugie ze względu na wspomniany już wyższy poziom pustostanów wielu zarządców budynków jest w stanie zaoferować dużo korzystniejsze warunki niż te, które oferowane są w popularnych lokalizacjach. Wynika to wprost
z różnic w popycie i podaży biur pomiędzy Służewcem, Wolą czy Śródmieściem.

Wygodny dojazd

Czasy, w których podróż na Służewiec była jednoznaczna z przedzieraniem się przez korki, na szczęście już minęły. Wraz z otwarciem ulicy Marynarskiej i wiaduktu z ulicy Postępu, połączeniem ulicy Woronicza ze Żwirki i Wigury i planowanym udrożnieniem ulicy Suwak do Woronicza jazda samochodem na Służewiec nie sprawia większych kłopotów. Oczywiście ruch wciąż jest zauważalnie mniejszy niż przed pandemią. System komunikacyjny z zamkniętego i ograniczonego dwoma ulicami wlotowymi, stał się otwarty zarówno od strony Ochoty, jak i centrum. Dojechać można wygodnie także innymi środkami komunikacji.

Rowerzyści mają do dyspozycji coraz więcej ścieżek rowerowych, jak ta łącząca ulicę Woronicza ze Żwirki i Wigury czy wyremontowana przy ulicy Wołoskiej. Wkrótce będzie także budowana wzdłuż Konstruktorskiej. Właściciele budynków dostrzegli tę potrzebę i oferują korzystanie z szatni, pryszniców i rowerowni. Pojawiły się również na Służewcu huby mobilności, czyli parkingi, na których znajdziemy urządzenia współdzielone takie jak hulajnogi, rowery i skutery wypożyczane na minuty. Można więc skorzystać z tej możliwości, by dojechać lub wyjechać ze Służewca nawet w godzinach szczytu. Tę samą możliwość oferują rowery miejskie, które w ostatnim roku zyskały kilka nowych stacji tylko na terenie Służewca.

Komunikacja miejska, dzięki interwencjom mieszkańców, również została dostosowana do obsługi nowo powstających osiedli. Choć wciąż trwają rozmowy o zwiększeniu floty obsługującej największą dzielnicę biurową, widać zmiany i przestrzeń do rozmów oraz poprawy. To sprawia, że dla wielu osób, zwłaszcza z południa i południowego zachodu warszawskiego „obwarzanka”, dojazd na Służewiec może być dużo bardziej komfortowy. Sprawi mniej kłopotów niż przebijanie się do dzielnic centralnych. Niebawem rusza też przebudowa linii średnicowej, która na długie lata może utrudnić komunikację na osi północ-południe.

Parkowanie to nie problem (choć wielu wciąż uważa inaczej)

Większość zarządców budynków na Służewcu udostępnia swoje parkingi już nie tylko pracownikom. Jeszcze kilka lat temu, miejsca były zamknięte przed przyjezdnymi. Na samym Służewcu jest 19 parkingów, na których możemy zostawić nasze auto bez konieczności jeżdżenia i szukania wolnego miejsca. Także ceny, wbrew obiegowym opiniom, nie są zaporowe. Średnio za godzinę zapłacimy około 4–5 złotych, abonament miesięczny to koszt 150–200 zł. Okazuje się, więc że zapłacimy mniej niż w wielu innych lokalizacjach.

Służewiec ma największą liczbę miejsc parkingowych w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni biurowej. Oznacza to, że gdy wynajmiemy biuro na Służewcu, najprawdopodobniej bez trudu dostaniemy w pakiecie miejsca parkingowe. W niektórych dzielnicach Warszawy taka opcja jest luksusem. Różnicę w cenie najmu wynikającą z niższych stawek można więc przeznaczyć na dodatkowe miejsca dla pracowników. Taką możliwość z pewnością docenią zmotoryzowani.

Służewiec to nie tylko miejsce do pracy

Jednym z trzech głównych „grzechów” tej dzielnicy było to, że po godzinach otwarcia biur życie zamierało. Wraz z ostatnimi samochodami, które wyjeżdżały ze Służewca, do kolejnego poranka zapadała cisza. Niektórzy mieszkańcy cenili sobie ten stan. Większość oczekiwała, że w okolicy będzie możliwość załatwienia swoich spraw, skorzystania z usług czy zrobienia zakupów. To zmieniło się, gdy liczba mieszkańców Służewca się podwoiła, co nastąpiło w ostatnich trzech latach. Wraz z nimi pojawiła się oferta gastronomiczna, usługi takie jak fryzjer, joga czy siłownia, a także wydarzenia kulturalne.

Jest coraz więcej powodów, dla których nie należy już traktować Służewca jako miejsca wyłącznie związanego z pracą. Przed, w trakcie lub po jej zakończeniu można wykorzystać nowe możliwości i załatwić wiele spraw zazwyczaj czekających na powrót do miejsca zamieszkania. Pracownicy często podkreślali, że chętnie skorzystaliby z miejsc, do których można iść w piątek po pracy z zespołem. Albo po prostu posiedzieć ze znajomymi, bez konieczności przejazdu.

Teraz to jak najbardziej możliwe, zwłaszcza że oprócz amfiteatru przy Konstruktorskiej jest również zagłębie restauracyjno-rozrywkowe przy Postępu. Znajdziemy też kilka restauracji, znajdujących się w odległości spaceru. Warto również rozważyć skorzystanie z siłowni, basenu czy zajęć jogi.

Jaka będzie przyszłość Służewca?

Współczesne czasy określa się jako turbulentne, nieprzewidywalne i zmienne jak żadne inne wcześniej. Nie można więc z pełną odpowiedzialnością przewidzieć, jak będzie wyglądała sytuacja za miesiąc, rok czy pięć lat. Jest jednak na horyzoncie Służewca kilka wydarzeń, które dają nadzieję, że ta dzielnica odegrać może znaczącą rolę wśród dzielnic biurowych. Realizacja parku linearnego, która zbliża się do rozpoczęcia, poprawi komunikację i zapewni miejsce mieszkańcom oraz pracownikom. Planowane połączenie tramwajowe ronda Unii Europejskiej oraz Metra Wilanowska dodatkowo zmniejszy liczbę pasażerów podróżujących na Służewiec komunikacją miejską najpopularniejszymi liniami.

Pojawić się również powinni przedsiębiorcy, którzy będą optymalizować koszty i dążyć do maksymalizacji efektów, z myśl zasady „Więcej za mniej”. Dla wielu może się okazać, że elastyczna oferta biurowa będą odpowiedzią na przyszłe wyzwania. Być może takie formy najmu, jak coworking czy biura typu flex zyskają na popularności. Mamy nadzieję, że dzięki temu Służewiec będzie w dalszym ciągu stawał się dzielnicą, w której chce się pracować i mieszkać.

#Jakub Kompa
Stowarzyszenie Lepszy Służewiec