Konkurencja, jaka panuje na rynku nieruchomości biurowych, jest bardzo ostra i wymaga nieszablonowych rozwiązań. Jako zarządca budynku – Commerz Real – myślimy o pozycjonowaniu Tulipan House przy Domaniewskiej w dłuższej perspektywie i chcemy, żeby nasz budynek wyróżniał się już na pierwszy rzut oka.

Dostrzegliśmy, że sytuacja komunikacyjna na Służewcu jest daleka od doskonałości. Szukaliśmy więc sposobów na zapewnienie naszym najemcom sprawnego i efektywnego dotarcia do pracy. Rower wydał nam się idealnym rozwiązaniem, jeszcze zanim zaczęła się pandemia i nastąpił zdecydowany wzrost jego popularności. Jest tani w eksploatacji, pozwala ominąć korki, ale co ważniejsze jest zdrowy, a korzystanie z niego ekologiczne. Same zalety. Kiedy sobie to uświadomiliśmy, postanowiliśmy skupić się na znalezieniu skutecznych rozwiązań służących tym, którzy korzystają z rowerów w drodze do pracy.

Infrastruktura dla rowerzystów

Jak odbierają te ułatwienia najemcy?

Z rozmów z nimi jednoznacznie wynika, że podobają im się nasze ułatwienia, które mają służyć rowerzystom. Jesteśmy z tego bardzo zadowoleni, bo to oznacza, że prawidłowo zidentyfikowaliśmy potrzebę. Użytkownicy jednośladów mają u nas możliwość wygodnego zaparkowania pojazdu w budynku, skorzystania z szatni i prysznica, co jest dla większości
z nich warunkiem, by traktować rower jako środek transportu.

Trudno jest zachęcać ludzi do korzystania z rowerów, jeśli nie mają się gdzie umyć i przebrać, więc takie rozwiązanie było dla nas priorytetem. Zauważyliśmy, że jest to zachęta dla tych, którzy dotychczas korzystali z transportu publicznego czy własnego samochodu. Zwykle obserwowaliśmy wzrost zainteresowania rowerami tylko w sezonie, ale coraz więcej osób korzysta z nich przez cały rok. Pandemia wpłynęła na liczbę osób korzystających z biur, ale procentowo wzrosło zainteresowanie rowerami. Wybierając je przy okazji budowania kondycji, zachowujemy również zalecany dystans społeczny, co nie zawsze jest możliwe w przypadku transportu publicznego.

Zainteresowanie najemców

Na ile sami najemcy interesują się infrastrukturą i usprawnieniami dla rowerzystów?

Zauważyliśmy, że coraz więcej ludzi korzystałoby z rowerów, gdyby mieli odpowiednią infrastrukturę, a nie tylko stojaki przed budynkiem. Samochodem często marnujemy czas w korkach i poszukiwaniu miejsca parkingowego, a do tego rośnie nasza świadomość, że nie jest to ekologiczny środek transportu. To sprawiło, że naszym celem stało się takie przearanżowanie przestrzeni w budynku, by stał się przyjazny rowerzystom i zachęcał do korzystania z tej formy transportu. Oprócz wybudowania ogólnodostępnej rowerowni na parterze w budynku, a nie w piwnicy, jak to zwykle bywa, zakupiliśmy rowery, które mogą być wypożyczane przez najemców.

Właściciele budynków

Jak z perspektywy właściciela budynku zrobić wrażenie na najemcach?

Najważniejsze to zorientowanie się, jakie tak naprawdę są ich potrzeby i oczekiwania. Kiedyś liczyła się tylko przestrzeń na ustawienie biurowych sprzętów, teraz to coraz częściej miejsce, które ma inspirować do działania. Mając to na uwadze, każdy właściciel musi zadać sobie pytanie, co może zrobić, żeby usatysfakcjonować najemców i sprawić, że budynek będzie wyróżniał się na tle innych. Niezbędne do tego jest nadanie budynkowi indywidualnego charakteru i tożsamości. Musi to być coś, co zostanie w pamięci i sprawi, że wizyta w nim będzie niezapomniana. By to uzyskać, przeprojektowaliśmy nasze lobby wejściowe na miejsce przestrzenne i wypełnione roślinnością.

Staraliśmy się też zaoferować coś naprawdę wyjątkowego, stąd otwarta rowerownia i pierwsza na Służewcu myjnia dla rowerów. To elementy, które pozwalają zapamiętać nasz budynek. W ostatnich miesiącach większą uwagę zwróciliśmy na elastyczność najmu i cyfrowe narzędzia do komunikacji. W naszym przypadku zbiegło się to z udostępnieniem narzędzia, nad którym pracowaliśmy od dłuższego czasu. Aplikacja Tulipan House dzięki swoim możliwościom stała się odpowiedzią na wiele problemów, które pojawiły się wraz z pandemią. Umożliwia bezkontaktowe korzystanie z wielu funkcji budynku i pomaga
w zachowywaniu dystansu społecznego.

Aplikacja Tulipan House

Co możemy załatwić przez tę aplikację?

Po pierwsze mamy dostęp do wszystkich niezbędnych informacji związanych z budynkiem, a także z ludźmi, którzy pracują w Tulipan House. Ponadto można dzięki niej zamówić jedzenie i zostać poinformowanym o tym, kiedy jest do odbioru, co sprawia, że nie musimy stać w kolejce. W samym budynku dzięki aplikacji możemy zarezerwować sale konferencyjne, które wybierzemy ze względu na liczbę osób tak, by zapewnić bezpieczne warunki prowadzenia spotkania.

Wzrasta świadomość najemców

Czy najemcy stali się w ciągu ostatnich kilku lat bardziej świadomi swoich potrzeb i oczekiwań?

Takie zjawisko daje się zauważyć, na potrzeby szybko się zmieniają. Im więcej jest dostępnych na rynku możliwości i rozwiązań, tym bardziej rośnie potrzeba włączenia ich do swojej oferty. Najbardziej rozpowszechnione są oczekiwania związane z wykorzystaniem najnowszych technologii, szybkim Internetem czy wygodnym dojazdem do pracy. Sama praca musi również dać możliwość zachowania równowagi pomiędzy obowiązkami a wypoczynkiem. Na to zwracają uwagę najemcy.

Obowiązkiem właścicieli budynków staje się więc podążanie za tymi zmianami i spełnianie oczekiwań. Przejście wielu pracowników na tryb pracy zdalnej było dużym wyzwaniem w związku z samą organizacją pracy oraz zapewnieniem bezpieczeństwa tym, którzy wybierają biura. W pierwszej kolejności musimy zapewnić jasne zasady dystansowania społecznego obowiązujące w budynku, wystarczającą przestrzeń do ich stosowania i ułatwienia związane z obsługą takich potrzeb jak zamawianie jedzenia, dostęp do biur czy systemu rezerwacji. Począwszy od przestronnego lobby, skończywszy na salach konferencyjnych o odpowiedniej wielkości i układzie.

Przystosowaliśmy przestrzenie w Tulipan House do tego, by spełniały te wymogi, zapewniając dogodne rozwiązania dla osób, chcących się spotkać w bezpiecznej przestrzeni, która jest dezynfekowana. Jak widać wymagania są bardzo różne i zależą od wielu czynników, które zarządzający budynkami muszą brać pod uwagę.

Czy zmiany zostaną po pandemii?

Jakie zmiany na rynku są trwałe i zostaną po ustąpieniu pandemii?

Sytuacja, z którą mamy do czynienia, nie jest typowa. Dlatego niezwykle trudno przewidzieć, jaki będzie miała wpływ na nasze zachowanie w przyszłości. Najemcy z pewnością oczekują większej elastyczności, jeśli chodzi o organizację pracy. Praca zdalna to duże wyzwanie zarówno dla właścicieli budynków, jak i najemców, ale biura są i będą potrzebne. W codziennym funkcjonowaniu nie można się obyć bez kontaktów z drugim człowiekiem, z naszymi współpracownikami i znajomymi, by utrzymywać więzi społeczne. To z kolei pozwala na uzyskiwanie większej produktywności i budowania zespołu, bez którego trudno jest działać.

Interakcje z innymi ludźmi dają nam możliwość wymiany doświadczeń, dyskutowania pomysłów, spojrzenia na zagadnienia z innej perspektywy, poszerzania horyzontów. Dlatego jednym z rosnących zjawisk, jeśli chodzi o biura, jest tworzenie przestrzeni wspólnych, powstawanie coworkingów czy korzystanie z biur w elastyczny sposób, na przykład wynajem biur na godziny. Najemcy oczekują elastycznych form najmu, przestrzeni współdzielonych czy aranżowania biur tak, by spełniały ich indywidualne potrzeby. Rolą zarządcy jest w tych trudnych czasach poszukiwanie wspólnych rozwiązań i wspieranie firm.

Rowery – bezpieczny środek transportu

Rowery są przez wielu uważane za najbezpieczniejszy środek transportu i komunikacji. Może jest to tylko przejściowe zjawisko?

To trwała część systemu komunikacji, wymagająca dostosowania infrastruktury do swoich potrzeb. Obserwujemy te zmiany zresztą nie tylko w Warszawie, ale i w całej Europie. Lokalne władze dążą do tego, by sprostać oczekiwaniom właścicieli jednośladów. Buduje się coraz więcej ścieżek rowerowych, a w budynkach standardem stają się dedykowane rowerzystom udogodnienia.

„Trend” nie jest pojęciem właściwym, ponieważ zakłada, że dane zjawisko będzie się rozwijać w krótkim okresie, tymczasem rowery na dobre stały się znaczącym środkiem komunikacji w miastach. Władze miast powinny wspierać ten środek komunikacji w trosce o środowisko naturalne, zwłaszcza o czystość powietrza, walkę z korkami czy bezpieczeństwo. Konieczne jest skoncentrowanie się na rozwiązaniach w infrastrukturze, które pozwolą na komfortowe i bezpieczne poruszanie się po mieście.

Ze swojej strony w Tulipan House uczyniliśmy infrastrukturę rowerową ważną częścią naszego budynku. Dowodem tego, że idziemy w dobrym kierunku, jest uzyskanie przez nasz budynek platynowego poziomu certyfikatu CycleScore, który przyznawany jest na podstawie oceny tego, jak bardzo budynek jest przyjazny rowerzystom.

Przyszłość nieruchomości

Jak będzie wyglądała przyszłość budynków? Będzie mniej przestrzeni biurowej, czy będzie ona lepiej dostosowana do potrzeb najemców?

Jak już wspomnieliśmy, budynki nie znikną z miast, nawet jeśli chwilowo są mniej wykorzystywane niż dotychczas. Pełnią one bardzo istotną rolę i tak będziemy je nadal postrzegać. Jednocześnie powstaje wiele nowych projektów, które mają zapewnić nowoczesną przestrzeń biurową. Nie można generalizować i powiedzieć, że najemcy będą zmniejszali potrzebną im przestrzeń. To bardzo indywidualna sprawa. Może być tak, że choć będziemy mieli mniejszą liczbę pracowników w biurze w danej chwili, to sama przestrzeń się nie zmniejszy, tylko zostanie inaczej zaprojektowana.

Część najemców może chcieć przeprojektować swoje biura tak, by zapewniały większe bezpieczeństwo swoim pracownikom, miały więcej przestrzeni wspólnych i były bardziej dostosowana do tego, czego potrzebuje dana firma. Elastyczna przestrzeń biurowa będzie coraz bardziej oczekiwaną formą najmu, a na znaczeniu najprawdopodobniej zyska system współdzielenia biur. Przykładem takiego rozwiązania są biurka, które wynajmuje się na godziny bądź rezerwuje w firmie, zamiast posiadania własnego, stałego miejsca. Dla właścicieli budynków najważniejsze jest zapewnienie takich możliwości i zorganizowanie całego systemu pracy. Muszą oni włączyć się aktywnie w proces zmian i wspomagać najemców w dążeniu do osiągnięcia optymalnej produktywności i wygody pracowników.

#Nils Kilian
REM Asset Management
Commerz Real AG